Ces deux termes, « capacité d’emprunt » et « taux d’endettement », sont couramment utilisés par les établissements bancaires lors d’une demande de crédit immobilier.

La capacité d’emprunt se mesure en comparant tous vos revenus (salaires nets, loyers, pensions et rentes, aides et allocations…) à toutes vos charges (mensualités de crédits en cours, versements réguliers, …) : la capacité d’emprunt permet de jauger vos possibilités de crédit immobilier. Le taux d’endettement, lui, se calcule en divisant les charges par les revenus.

Le taux d’endettement revient régulièrement sur le tapis lorsqu’il s’agit de déterminer combien un emprunteur peut rembourser dans le cadre d’un crédit. Il existe en effet la règle des 33% d’endettement maximum, règle selon laquelle votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets. La mensualité maximale que vous pourrez rembourser sera donc de 33% de vos revenus nets.

Cette règle des 33% de taux d’endettement fait partie de la loi Neiertz, loi visant à limiter le surendettement qui avait été établie en 1989.

Cette règle du taux d’endettement maximum de 33% prévaut la plupart du temps, mais chaque banque réagit différemment : certains établissement de crédit prendront en compte vos revenus « élargis » pour calculer votre taux d’endettement (revenus fixes, primes et aides par exemple), tandis que d’autres se limiteront stricto sensu aux revenus fixes.

Bon à savoir : Pour un calcul plus sûr, et plus optimisé, il est néanmoins conseillé de ne retenir que les revenus fixes pour calculer son taux d’endettement.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Votre banquier va calculer combien vous pourrez rembourser par mois dans le cadre de votre crédit immobilier. En calculant votre mensualité maximale, il déterminera le montant maximal de votre crédit immobilier. Le taux d’endettement est calculé de la façon suivante : votre banquier va additionner tous vos revenus fixes annuels, revenus salariés, immobiliers et financiers, et va les diviser par 12 pour obtenir votre revenu net mensuel. En calculant 33% de ce revenu net mensuel, il connaitra la mensualité maximale que vous pouvez rembourser chaque mois.

Pour un calcul encore plus simple du taux d’endettement, référez-vous au revenu net imposable déclaré sur votre avis d’imposition de l’année passée, divisé par 12.