La période actuelle est-elle propice aux crédits immobiliers ?

Faut-il acheter en ce printemps 2012, si les crédits immobiliers sont moins chers ? Cette baisse des taux de crédits immobiliers amorcée en février et qui ne semble plus s’arrêter rend en effet les crédits immobiliers plus intéressants pour les emprunteurs. Il faut ajouter à cela que certaines banques, en fonction des dossiers, sont prêtes à abaisser encore les taux qu’elles proposent.

Mais cette baisse des taux de crédit immobilier intervient dans un contexte où le prix de l’immobilier est élevé. Et les professionnels restent réservés sur leurs pronostics à moyen terme, ne pouvant garantir que cette baisse perdurera au-delà des quelques semaines à venir.

La prudence est donc de mise, comme dans tout achat immobilier, même si les taux rendent les prêts plus intéressants qu’il y a six mois, c’est une décision qu’il faut malgré tout mûrir.

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Crédits renouvelables déguisés, cartes de fidélité piégées, non-vérification de la solvabilité des clients, certains magasins manquent totalement de transparence et incitent les emprunteurs à souscrire des crédits à la consommation sans leur annoncer la couleur.

C’est une enquête menée par l’association de protection des consommateurs UFC-Que Choisir qui pointe du doigt les mauvaises pratiques des enseignes de la grande distribution et des sites Internet spécialisés dans le crédit à la consommation.

Cette enquête montre que :

- dans 70% des cas, les magasins proposant des crédits renouvelables dissimulent la vérité en utilisant le terme de « réserve d’argent » au lieu de « crédit renouvelable », induisant en erreur les emprunteurs mal informés,

- sous le prétexte de faire confiance à leurs clients, certaines enseignes de se renseignent pas sur la solvabilité de leurs clients et accordent donc des crédits à des clients déjà endettés, dont la situation ne fera qu’empirer. Or la loi oblige les prêteurs à effectuer au préalable une recherche de solvabilité !

- en obligeant leurs clients à prendre une carte de fidélité pour obtenir une crédit gratuit ou amortissable, les magasins les amènent finalement à prendre une carte de crédit renouvelable, déguisée en simple  carte de fidélité.

Ces pratiques viennent s’ajouter à une mauvaise connaissance des risques possibles des crédits à la consommation et notamment des pièges du crédit renouvelable, qui est en plus de tout cela complexe à arrêter.

Ce bilan de l’association UFC Que Choisir montre en revanche une sensible amélioration au niveau du nombre de propositions directes de crédit renouvelable, qui est en baisse.

Source : quechoisir.org

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Que faut-il savoir au sujet de cette condition suspensive ? Combien de temps une condition suspensive d’obtention de crédit peut-elle durer ? Comment la mettre en place, comment la faire valoir, et que faire si le crédit vous est finalement refusé ?

Tout ce qu’il faut savoir sur la condition suspensive d’obtention de crédit :

1. La condition suspensive est obligatoire

Il vaut mieux l’intégrer au compromis mais même si elle ne figure pas noir sur blanc dans votre contrat de vente, vous êtes protégé et n’êtes pas tenu de réaliser l’achat immobilier si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier. En revanche, la condition suspensive d’obtention de crédit ne peut s’appliquer s’il est précisé dans le compromis que l’achat sera effectué sans recourir à un emprunt.

2. La condition suspensive doit être décrite de façon précise

Pour être valable, cette condition ne peut pas rester vague et simplement indiquer que l’achat immobilier se fera sous réserve d’obtenir un crédit immobilier. Le montant, la durée et le taux maximal du crédit immobilier doivent être précisés pour mieux encadrer la condition, et donc mieux vous protéger.

3. La durée de condition suspensive d’obtention de crédit doit être fixée

La durée minimum de la condition est d’un mois, délai minimal pour avoir le temps, une fois le compromis signé, de faire vos demandes de crédit et d’obtenir votre prêt immobilier. Bien entendu, l’acheteur doit engager les recherches d’emprunt auprès des banques dès que le compromis est signé.

4. Que faire en cas de refus de crédit ?

Si la banque vous refuse votre crédit immobilier, vous devez prévenir le vendeur du bien immobilier et lui fournir le refus de crédit que vous aura adressé la banque pour faire jouer la condition suspensive. Vous pouvez également déposer votre dossier de crédit auprès d’autres banques dans le délai imparti, pour tenter d’obtenir un crédit via un autre organisme bancaire.

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Cependant, cette baisse n’est pas homogène d’une région à l’autre, et les taux de crédit immobiliers varient fortement selon les régions. Face à ces disparités, êtes-vous plutôt favorisé ou pénalisé ? Quel est le taux de crédit immobilier dans votre région ? Quel-crédit-choisir vous présente un panorama des taux de crédit selon les régions.

Les régions où les taux de crédit immobilier sont les plus hauts

Sans surprise, la région Ile-de-France est la région où les taux de crédit immobilier sont les plus hauts, et ce pour les taux à 20 ans comme pour ceux à 25 ans, avec respectivement 4,20% et 4,55%.

Les taux de crédit moyens sur 25 ans en région Nord sont eux aussi très élevés, à 4,55% également (4,10% sur 20 ans).

Les régions Rhône-Alpes et Méditerranée suivent de près, avec des taux de crédit immobilier à 4,10% sur 20 ans et respectivement 4,5% et 4,45% sur 25 ans.

Les régions où les taux de crédit immobilier sont plus bas

Les emprunteurs des régions Grand Ouest, Grand Est et Sud-Ouest sont les plus favorisés,  ces régions faisant partie du trio de régions où les taux de crédit immobilier sont les plus bas :

Région Ouest : 4% sur 20 ans et 4,40% sur 25 ans

Région Est : 4,05% sur 20 ans et 4,40% sur 25 ans

Sud-ouest : 4,05% sur 20 ans et 4,35% sur 25 ans

Source : Baromètres régionaux empruntis.com

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En effet, vous rendre à vos rendez-vous avec les conseillers bancaires avec un dossier de crédit immobilier complet, avec justificatifs originaux et photocopies, fera avancer l’étude de votre dossier plus vite. Voici tous les éléments à savoir pour bien préparer son dossier de crédit immobilier :

Pour évaluer vos revenus et votre capacité à rembourser le crédit immobilier qui vous sera accordé, les banques vont avoir besoin de plusieurs types de documents.

1. Les documents qui prouvent votre identité

Les banques vous demanderont de justifier de votre identité, mais aussi de celle du co-emprunteur si vous déposez votre dossier de crédit
immobilier avec votre conjoint. Il vous faudra alors les documents suivants :

-         Votre carte d’identité ou passeport,

-         Votre livret de famille si vous êtes marié(e),

-         Le jugement de divorce pour les personnes divorcées (ou l’acte de séparation de corps et de biens si vous êtes en instance de divorce),

-         Un justificatif de domicile actuel (facture d’eau, de téléphone ou d’électricité datant de moins de 3 mois),

-         Les dernières quittances de loyer pour les locataires.

2. Les documents qui attestent de vos revenus et charges

Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques vont étudier le montant de vos revenus, compter quelles charges vous devez payer, et ainsi calculer quelles mensualités vous allez pouvoir rembourser chaque mois pour votre crédit. Pour cette étude financière, vous devez inclure
à votre dossier de crédit les documents suivants :

-         Vos trois derniers bulletins de salaire,

-         Les justificatifs de vos potentiels autres revenus type rente, pension, retraite, etc.,

-         Vos deux derniers avis d’imposition,

-         La déclaration de vos revenus fonciers,

-         Le tableau d’amortissement de vos crédits en cours.

Evidemment les documents type bulletins de salaire ne valent que si vous êtes salarié. Les travailleurs indépendants devront eux inclure à leur dossier de crédit immobilier une attestation comptable pour justifier leurs revenus.

3. Les documents qui justifient de votre patrimoine

Votre patrimoine immobilier et/ou financier sera un atout pour votre dossier de crédit immobilier. S’il s’agit d’un patrimoine
immobilier, il vous faudra ajouter dans votre dossier les titres de propriété de vos biens, tandis que dans le cas d’un patrimoine financier il s’agira de pièces justificatives de vos titres, de vos contrats d’assurance-vie, ou encore de votre épargne.

Avec tous ces documents en votre possession vous aurez bien préparé votre dossier de crédit immobilier.

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Un prêt semi-fixe est particulièrement adapté pour les emprunteurs qui achètent un logement en envisageant déjà de le revendre avant dix ans. En effet, avec un prêt semi-fixe, vous commencez par emprunter à taux fixe pendant une période qui peut aller de 7 à 10 ans, puis ce taux devient variable. Et avec un prêt semi-fixe, le taux d’intérêt fixe de la 1^e période est plus bas que les taux fixes pratiqués sur le marché.

Ce taux fixe plus bas en 1^e période du prêt rend le prêt semi-fixe particulièrement avantageux pour les emprunteurs qui savent, au moment où ils achètent, qu’ils revendront leur bien immobilier dans les 10 ans qui suivront, soit parce qu’ils auront des enfants, soit parce qu’ils envisagent de partir travailler à l’étranger, etc. Effectivement, les prêts semi-fixes sont financièrement intéressants si la revente du logement intervient avant la partie variable du prêt, même s’il faut prendre en compte dans cette stratégie le paiement des pénalités de remboursement anticipé qu’il vous faudra payer, puisque vous interromprez votre prêt avant terme. A moins que vous négociiez ces pénalités dès la signature de votre prêt semi-fixe !

Un prêt semi-fixe convient bien aux jeunes emprunteurs :

-         un jeune salarié qui achète un 2 pièces avec un prêt semi-fixe pourra profiter de conditions financières intéressantes, surtout que dans 90% des cas il revendra son petit appartement avant 10 ans pour en acheter un plus grand,

-         un jeune couple qui envisage d’avoir des enfants dans quelques années pourra acheter son premier logement en commun avec un prêt semi-fixe, puis le revendre et acheter plus grand pour la naissance de ses premiers enfants.

N’hésitez pas à parler des prêts semi-fixes avec votre banque, car c’est une solution qui ne vous sera peut-être pas proposée spontanément, mais qui peut vous faire économiser votre votre prêt immobilier, alors lancez-vous !

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La loi Lagarde, qui a été adoptée fin 2010, semble encore méconnue de certains emprunteurs : 89% des assurances crédits sont encore souscrits auprès des établissements prêteurs, un chiffre élevé qui montre que de nombreux Français se sont pas informés de leur droit de choisir leur assurance emprunteur.

La seule condition de la délégation d’assurance est que l’assurance choisir doit offrir les mêmes garanties que celle du contrat d’assurance proposé par la banque avec le prêt immobilier. Or bien souvent, en optant pour une autre assurance, les emprunteurs peuvent bénéficier des mêmes garanties, voire même de meilleures garanties pour un coût identique ou inférieur.

En effet, les contrats d’assurance proposés par les banques avec les crédits sont des contrats collectifs, dits « contrats de groupe », sensiblement identiques pour tous les emprunteurs, quel que soit leur âge, quelle que soit leur condition physique, etc. Ce qui signifie des conditions et des tarifs valables pour tous les emprunteurs, et aucune adaptation en fonction des caractéristiques propres à chacun. Voilà pourquoi les emprunteurs ont tout à gagner à comparer les différentes assurances prêt et à choisir celle qui s’adapte le mieux, au meilleur prix, avec les meilleures garanties. Mais pour choisir la meilleure assurance, encore faut-il savoir qu’il est possible de choisir une assurance prêt chez l’assureur de son choix…

L’un des objectifs de la Loi Lagarde était d’informer les emprunteurs de leurs droits, mais aussi des devoirs des banques. Car ce sondage montre aussi que 31% des personnes interrogées craignent que la banque refuse leur prêt si elles choisissent de prendre une autre assurance emprunteur. Or cette pratique est rigoureusement interdite, et une banque ne peut pas vous refuser votre crédit sous prétexte que vous ne prenez pas son assurance, mais le déficit d’information fait que certains français l’ignorent encore.

Source : sondage TNS-Sofres réalisé du 16 au 20 mars 2012 sur un échantillon de 1 011 personnes prévoyant d’acheter un logement au cours des douze prochains mois,pour le comparateur d’assurances A Comme Assur.

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Le microcrédit permet donc aux personnes qui n’ont pas accès aux crédits classiques d’obtenir un prêt, même sans apport, afin d’obtenir le capital de départ nécessaire pour créer leur petite entreprise. Via le microcrédit, les exclus du marché de l’emploi et du circuit bancaire peuvent ainsi créer leur propre emploi.

Si vous êtes intéressés, vous vous demandez sûrement comment faire pour obtenir un microcrédit…Voici les conditions à remplir pour obtenir un microcrédit :

Bon à savoir : Le microcrédit se caractérise par le prêt de montants restreints (2000 à 3000€ maximum pour un premier emprunt), et sur une durée courte, en général de 12 mois maximum.

Initialement le microcrédit était consacré au financement de microprojets professionnels : création d’une petite entreprise de teinture, de restauration, de maraichage… il est aujourd’hui possible d’avoir recours au microcrédit pour des projets plus personnels, comme le financement du permis B, ou d’une formation.

Les conditions d’accès au microcrédit sont les suivantes :

-         Pas de condition de revenu. Que vous soyez en CDD, à la retraite, étudiant, en intérim, vous pouvez avoir accès au microcrédit là où les banques traditionnelles refusent de vous prêter.

-         Etre majeur. Il n’y a pas de restriction d’âge, pas d’âge maximum contrairement aux crédit classiques.

-         Ne pas être engagé dans une procédure de surendettement auprès de la Banque de France.

-         Disposer d’une capacité de remboursement, même petite, pour rembourser les mensualités du microcrédit.

-         Fournir les pièces justificatives suivantes suivantes : copie de votre pièce d’identité, justificatifs de ressources, avis d’imposition sur le revenu, 3 derniers relevés de compte bancaire, justificatif de domicile de moins de 3 mois et RIB.

-         Identifier un témoin, ou caution. En fonction du type de microcrédit choisi, professionnel ou personnel, cette tierce partie sera votre garant moral ou financier.

NB : Le microcrédit est avant tout basé sur la confiance accordée aux demandeurs de crédit, quels que soient leur histoire professionnelle et l’activité dans laquelle ils souhaitent se lancer, mais comme tous les crédits, le microcrédit engage les emprunteurs et doit être
remboursé.

Pour faire une demande de microcrédit, tournez-vous vers les associations, la plus connue étant l’Adie, l’Association pour le Droit à l’Initiative Economique. Vous pourrez déposer une demande de microcrédit, et votre dossier sera ensuite étudié.

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Car après la baisse des taux de crédit immobilier amorcée en février 2012, toutes les banques affichent à nouveau des taux en baisse ou stables, et aucune ne prévoit d’augmenter ses taux de crédit immobilier en mars 2012.

Dans le détail, 83% des banques annoncent baisser leur taux de crédit immobilier, et 17% annoncent les garder stables par rapport aux taux du mois de février 2012. C’est une première depuis 2010, aucune banque n’a choisi d’augmenter ses taux.

Plusieurs explications à cette baisse des taux de crédit immobilier, favorable aux emprunteurs : un OAT 10 ans (le taux des crédits accordés à l’Etat à long terme) en baisse ainsi qu’un Euribor 3 mois (l’un des deux principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro) à son plus bas niveau (0,95%) depuis 12 mois. Dans ce contexte les banques profitent de bonnes conditions de refinancement et cherchent à être les plus compétitives possibles, surtout sur la période allant de mars à juin, période la plus favorable pour le marché immobilier.

Les taux de crédit immobilier moyens sur ce mois de mars 2012 se situent donc autour de 3,95% sur 15 ans et 4,2% sur 20 ans (taux de crédit immobilier donnés hors assurance), les banques privilégiant évidemment les crédits immobiliers les plus courts.

Source : meilleurtaux.com

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Pour calculer votre taux d’endettement, et savoir si vous êtes proche de ce taux maximum admis, il vous faut connaitre 1) vos revenus et 2) vos charges fixes. Avec ces deux données vous pourrez calculer votre taux d’endettement, en divisant le montant de vos charges par le montant de vos revenus, le tout multiplié par 100.

Voici la formule pour calculer votre taux d’endettement :

Taux d’endettement = (charges fixes / revenus) x 100

Si vous touchez 2000€ nets par mois, et que votre loyer mensuel est de 600€, votre taux d’endettement sera de (600/2000) x100=30%, soit un taux inférieur au taux d’endettement maximum recommandé qui se situe à 33%.

Ce taux sera calculé par les banques pour estimer quel montant de mensualité vous pourriez rembourser tous les mois tout en restant au-dessous des 33% d’endettement, et donc pour décider si elles peuvent vous accorder le crédit immobilier que vous demandez.

Si nous reprenons notre exemple ci-dessus, si vous touchez un salaire net de 2000€ par mois et que la simulation de crédit donne des mensualités de 900€, cela vous exposerait à un taux d’endettement de 45%, et la banque va refuser de vous accorder le crédit : elle vous encouragera à vous rediriger vers un projet immobilier plus modeste, dont les mensualités ne feront pas exploser votre taux d’endettement.

Le rachat de crédit est souvent proposé comme solution pour faire diminuer le taux d’endettement. Il est vrai qu’en allongeant la durée du crédit et en réduisant le montant des mensualités remboursées, le rachat de crédit fait mathématiquement baisser le taux d’endettement. Cependant, cette opération financière n’est pas sans risque et tous les tenants et aboutissants doivent être connus au préalable. En savoir plus…

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